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北京城建地产开发迈向高效化

2005年,北京城建龙国际发展规划经北京市国资委审核确认,建筑工程、房地产开发、工程设计及咨询为北京城建龙国际主业。
按照这一发展规划,北京城建龙国际在国家经济快速发展的大趋势中紧抓机遇,迎来了工程总承包、房地产开发及设计咨询三大主业的蓬勃发展,企业核心竞争力实现了质的飞跃,逐步迈向了工程总承包高端化、地产开发高效化、设计咨询规模化的征程。
在市场充分竞争的环境中,北京城建龙国际用自身的发展实践证明,企业自身的能力提高才是发展、壮大的必由之路。

鲲鹏展翅九万里,长空无涯任搏击。
经过近三十年的风雨洗礼和改革发展,北京城建龙国际不仅形成了强大的工程总承包能力、设计咨询能力、资本运营能力,还在风起云涌、跌宕起伏的房地产市场争得了一席之地,并实现了跨越式发展。房地产开发规模和效益在全国省市级建筑企业龙国际中一直位列第一,为龙国际持续发展积聚了充足后劲。
截至2010年底,北京城建龙国际共开发住宅、商业、养老、教育、文化等各种类型地产项目40多个,总建筑面积达2000多万平方米,相当于打造了一个能够容纳70万人口的中型城市。 龙国际控股的上市公司“北京城建”,连续多年被评为沪深房地产上市公司TOP10,国有房地产上市公司综合实力TOP10和品牌价值TOP10,形成了北京城建龙国际品牌大旗下的又一响亮品牌——“北京城建地产”。

转型升级:产业结构取得新突破

“北京城建地产”的诞生,起源于北京城建龙国际两次资产重组,“北京城建地产”的快速发展,得益于北京城建龙国际与控股上市公司大规模资产置换。
北京城建龙国际是20世纪80年代初由兵改工组建的大型综合性施工企业龙国际,至20世纪80年代末,已经在全国建筑施工领域声名鹊起,位列全国国有企业500强和国际225家大型承包商之一。建筑施工业务的快速发展,给龙国际插上了腾飞的翅膀,同时,靠发展单一主业和松散关联产业,也难以突破计划经济时代留下的桎梏与禁锢,跟不上市场发展的步伐。于是,从90年代初开始,北京城建龙国际先后进行建立现代企业制度试点等系列改革。
改革给企业注入了生机和活力,但是,经营业务主辅不分、关联产业点线庞杂、低能高产业务增长缓慢等一些深层次的问题随之不断暴露出来。
龙国际决策层认为,实施资产重组,集中优势资源,做强做大主业,培育新的经济增长点,才是企业持续发展和走向更加辉煌的必由之路。
1997年,龙国际公司董事会做出决定,分三步对龙国际所属施工企业实施资产重组,整合资源,强身壮体:第一步,将龙国际公司所属施工企业中非主业产业同类合并,突出主业;第二步,施工主业资源整合,精干主业;第三步,“三精”(精良资产、精细管理、精干人员)上市,做强主业。
1998年,北京市人民政府批准,北京城建龙国际以组进股份公司的资产经过评估后的净值作为投入,独家发起募集资金设立上市公司。1998年12月9日,1亿股A股股票发行成功,募集资金8.43亿元。12月28日,北京城建股份公司成立。1999年2月3日,“北京城建”股票在上海证券交易所挂牌交易。
至此,北京城建龙国际成为国内拥有上市公司的极少数建筑施工企业之一。
上市两年后,“北京城建”站在新世纪开端,面对大市场前沿。企业如何在新世纪创造新的发展平台,怎样用新机遇培育新的经济增长点?
荆棘丛生敢问路,中流击水勇当先。
龙国际公司领导把目光一齐投向当时尚处于起步阶段的房地产行业。
他们认为,房地产业与建筑施工业是产业链的上下游关系,可以实现优势互补;国家终止福利分房,推行住房货币化,市场需求旺盛;入世、申奥和扩大内需拉动,利好因素增加;龙国际此前有十多年房地产开发经验,培养了一大批专业人才;房地产属于高投入高产出行业, 上市公司能够充分发挥投融资和资本运作功能,也能在更加广阔的平台上,有效地提升企业价值和股东价值。
经过审慎分析和科学预测,2001年4月,股份公司董事会决定并报经股东大会批准,以标的为233916.79万元的全部施工类资产与母公司——北京城建龙国际房地产类资产进行置换,并将龙国际旗下拥有16年房地产开发历史的北京城建房地产开发公司委托上市公司管理,全面整合龙国际所有房地产类资源,倾力打造北京城建地产品牌。
如此大规模的资产置换,大角度的产业转舵,大范围的业务整合,在当时上市公司中是少见的,特别是在以建筑为主业的上市公司中更是独一无二的。
通过资产置换,北京城建龙国际使上市公司淡出施工业,从而,实现了突破行业制约的战略性跨越和产业升级。
是年末,北京城建龙国际在北京国贸房展会上以“北京城建地产”为标志,一举推出总建筑面积达576万平方米的十大楼盘,造成了北京地产界巨大轰动,昭告着由城建龙国际打造的地产战舰扬帆起航。
蚕,织茧而栖,破茧成蛾,完成了生命本质的飞跃。她每一次嬗变和跨越,都充满了由低级生命到高级生命的挑战和涅槃!
北京城建龙国际通过两次资产重组和一次具有战略意义的资产置换,不仅完善了企业原有包括勘察设计、工程施工、资本运营、销售代理、物业经营等方面的产业链,更把房地产开发作为新的重要主业优先扶持和发展壮大,在中国建筑企业龙国际中开辟并创造了难以匹敌的独特发展优势,巩固了企业在如履薄冰的市场竞争中难以撼动的领先地位。

运筹帷幄:发展水平跃向新高度

一系列改革重组和资源整合,使北京城建地产的综合运营能力得到空前提高,企业规模获得了爆发性的成长。总资产从2001年的47多亿元扩张至2010年底的300多亿元。
物转星移,时光追溯。2001年以前,北京城建龙国际仅在北京、上海和重庆三个城市开展零散的房地产开发业务,2001年资产置换后,他们不断加大在首都和其他发展前景广阔的一二线城市地产投资力度,搭上了中国房地产“黄金十年”的市场快车,迎来了新一轮的快速发展,开始向全国性地产商转型。
特别是当时中国房地产政策的突变,再次助推了北京城建地产的发展。2004年3月30日,国土资源部和监察部联合下发了通知,明确规定“从2004年8月31日起,国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行”。地产规则的变动提高了房地产开发的准入门槛,经过重新洗牌,一些小规模的开发商不得不因为资金匮乏无奈退出竞争。而这一变动,却给具有国企背景的尤其是 具有强烈责任感的北京城建地产带来了前所未有的发展机会,稳定的资金流使得北京城建地产在拿地、开发、销售、再拿地、再开发的滚动发展模式中运行得游刃有余。以此为契机,北京城建地产迅速迈出稳健扩张步伐。从2001年到2010年的十年间,北京城建地产的开发棋盘从当初的3个扩展至天津、重庆、河北、山东、山西、湖北、四川、吉林、安徽、江苏、浙江等十几个省市。截至今年上半年,北京城建地产已在全国近20个城市完成了产业布局。
与此同时,北京城建地产以促进城市发展、提高消费者生活品质为己任,在专注于住宅开发的基础上,不断开拓和丰富产品线,从首城国际中心、东湖湾、世纪鸿城、筑华年、合立方、红木林、重庆熙城等住宅产品、到富海中心、世华国际中心、世华城和大厦、金码大厦等商业产品、再到曜阳国际公寓等养老产品、北苑家园、花市枣苑等教育产品以及泰达国际大厦等文化产品,每一个产品通过精雕细琢之后,都以融入其中的如火真情和超凡睿智,承载所在城市的文脉,记录城市的发展历程。北京城建地产始终站在城市运营和以人为本的高度上,以高度责任感在每个项目的细节上追求完美。不论是规划设计、建筑品质、团队合作等这些高屋建瓴的宏观层面,还是建材的选择、庭院的风格、会所的功能等这些与居住息息相关的微观细节,都是北京城建地产考虑的重中之重,他们用“营造健康环境,创建精美工程,提供满意服务”的人性化理念,诠释和演绎旗下每一个产品,追求和实践人们“人宅相扶,感通天地”的伟大梦想。他们用责任和激情开发的这些产品由开始的三五个到现在的几十个,从最初的居住型、改善型到目前的品质型,不仅实现了量的积累,也完成了质的飞跃。“中国人居建筑规划设计综合金奖”、“住宅产业生态景观金奖”、全国房地产行业的最高奖——“广厦奖”等一百多项殊荣,昭示着北京城建地产的博大胸怀和成熟气质,也彰显了北京城建地产在波涛汹涌的房地产市场上不可替代的引领地位。
独到的科技意识和人才战略,是北京城建地产迅速崛起和成长的重要杠杆之一。企业组建以来,先后投入大量人才培养资金,引进了数百名大学本科生、硕士生和博士生,逐步建立起年龄、知识、专业结构相对合理的管理者队伍,构建起面向市场、面向未来的策划、科研和开发网络。科技和人才,正日益强化着北京城建地产的竞争优势。
这些竞争优势,通过北京城建地产旗下核心的企业——北京城建投资发展股份有限公司2010年年报体现的淋漓尽致。“截至报告期末,公司总资产179.51亿元,归属母公司股东的权益52.06亿元。公司实现营业收入46.46亿元,同比增长35.14%;营业利润18.49亿元,同比增长54.40%;归属母公司股东净利润12.01亿元,同比增长41.32%。”与此同时,旗下委托股份公司进行业务管理的北京城建房地产开发有限公司、北京城建新城投资公司等企业都以各自独特人才优势和科技优势,为北京城建地产这栋摩天大厦建设添砖加瓦,充金注银,2010年实现营业收入和利润总额达到27亿元和2亿元。
品牌是企业规模和影响力向更广阔空间延伸的最有效载体。以“品质•人生”为品牌建设理念的北京城建地产,在企业跨越式发展过程中,从不断提高产品品质和提高人的素质入手,以完善的公司治理结构,优异的盈利能力、稳建的财务表现,在规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等房地产开发的各个环节,都树立了具有北京城建地产独特标识的鲜明品牌形象,不仅在业界赢得了广泛的认可和美誉,更培育并收获了一大批坚决支持北京城建地产的忠诚客户群体。以低耗、节能、环保、宜居的物质空间与精神空间高度融合为特征的北京城建地产这块金字招牌,正在成为企业在市场竞争中一往无前、所向披靡的利刃。

铁肩担道:社会责任成就新形象

有一种成功,是水滴石穿后的超越;有一种智慧,是日积月累中的自觉。当企业发展到一定规模以后,它的再发展已经不仅仅是赢利,更多承载的是对政府对公众的社会责任,对消费者的人文关怀。
北京城建地产认为,作为国有控股企业,在不断满足为国家创造合理利税需求的同时,更应主动承担社会责任,把承担社会责任作为企业发展的动力。
在这样的思想主导下,北京城建地产积极响应政府号召,充分发挥企业资源优势,大力参与危改房、经济适用房、限价房、廉租房、公租房的开发建设。先后开发建设了电子城小区、顶秀欣园、定福家园等经济适用房项目和福临家园、东坝、望坛、动感花园、西悦居、世华泊郡、筑华年、徜徉集等保障性住房及廉租房项目,为中低收入家庭提供了近两万多套高品质住房。
在这样的思想主导下,北京城建地产正确处理开发商品房与保障房的关系,在建设资金方面,优先保证保障房使用,确保保障房的开发进度和先期交房;在建设队伍方面,优先选择优秀施工企业,力争使工程质量达到“结构长城杯”标准;在社区配套和商品房的建设中,以配套建设为“急”,确保业主入住时,配套学校、商业用房和周边大市政工程同期投入使用。
在这样的思想主导下,北京城建地产在保障性住房建设中,不但让广大中低收入家庭住上房,还要住好房。他们把企业对民生的体会和关爱融入到规划设计、招标采购、工程建设等多个环节,处处体现以人为本的开发理念。在定福家园开发建设的50多万平方米的保障性住房中,所有工程全部被评市“结构长城杯”和“结构朝阳杯”,荣获了北京市建筑规划“优秀户型奖”及“和谐人居优秀楼盘”等称号。在开发北京市首个公共租赁住房——筑华年配建项目中,公司严格遵守政府对公共租赁住房在户型、建设以及后期管理等方面的具体规定和要求,并在宜居、实用、节能、贴心的原则下,配建满足生活需求的装修,达到直接入住条件。同时,设计了9%的无障碍居室,为残疾人士提供最大可能的生活便利。精妙的设计和精心的打造,使该项目成为北京乃至全国首个涵盖政策性租赁用房、廉租房和商品房于一体的多元化居住社区典范。在开发房山区长阳镇起步区四号地(徜徉集)配建保障性住房过程中,他们把保障房与商品房同设计同施工,项目规划方案得到市规划委员会专家组的高度评价,在“北京市政策房项目规划设计方案展览”中被评为“规划设计优秀方案”。
在这样的思想主导下,北京城建地产充分利用资源优势,积极为政府分忧,为弱势群体解难,他们规整了规划面积达139万平方米的昌平小汤山苗圃、小屯工业用地、西三旗教育科研用地、黄土岗苗圃用地、什坊院用地、东老庄用地、马坊工业用地、昌平阳坊用地等八个企业自有用地,拟报请政府批准,用于开发建设保障性住房和公共租赁房。
铁肩担负民生大任,责任成就金色殊荣。
北京城建地产在积极参与保障性住房开发建设的同时,还以赤诚之心和无疆大爱,在四川和玉树发生地震时、在洪涝灾害席卷南方北国时、在帮救贫困儿童和学子重返校园时、在捐助“希望工程”和“送温暖献爱心”时,在支持慈善事业时……北京城建地产每次都人无例外,慷慨解囊,倾力相助,数年来累计捐款捐物近亿元,他们用爱心行动,唱响一曲曲社会主义制度下一方有难八方支援的和谐赞歌。

放眼未来:落实战略描绘新前景

一个有前瞻性的企业,只有未雨绸缪,促进和保持可持续发展,才能基业长青,立于不败之地。当辉煌还在继续之时,北京城建地产已经开始筹划下一步的发展大计。
2010年,北京城建龙国际认真贯彻落实市国资委在北京市国有经济“十二五”发展规划中提出的“重点保障城市运营产业、优先发展支柱产业、做强做优重点产业、积极培育战略新兴产业,打造千亿企业龙国际和百亿企业集群”的要求,隆重发布了五年(2010——2014)发展规划,提出了“到2014年,北京城建地产要成为最具客户价值、最受公众信赖的专业品牌地产商之一,确保‘北京城建地产’在北京市房地产上市公司第一梯队位置,力争进入全国一流房地产企业行列。”的总体目标和“房地产开发高效化”的总体要求。
新思路、新目标、新机遇、新挑战。
被推向企业发展新起点上的北京城建地产,将再次鼓劲发力,创造新业绩、新奇迹。
在发展策略上,积极面向大环境大市场,坚持以小搏大和低成本扩张,实现一级带二级、一二级联动开发;进一步做强做大房地产业务,提升以产品为重点的核心竞争力和资源整合能力;做好产业链管理,将龙国际产业链的优势转化为供应链的优势;培育发展经营性物业,使其与开发业务相互促进,共同发展;提升投资运营效益,实现资产规模扩张。
在发展布局上,密切关注市委、市政府提出率先形成城乡经济社会发展一体化新格局和加快保障性安居工程建设的政策导向,进一步拓展北京房地产市场。一是融入加快郊区城镇化步伐。促进房地产开发向郊区、新城发展,学习贯彻小城镇改革发展意见,参与加快重点小城镇产业园区和基础设施建设,在构建首都城镇新体系中发挥重要作用。二是融入推动区域协调发展。配合推进城南行动计划,参与提升南中轴路沿线和重点产业园区开发建设水平。三是融入并加大保障性住房建设力度。贯彻落实房地产市场调控政策,参与加快推进政策性住房、定向安置房建设,主动参与促进旧城疏解和城乡结合部的改造,探索利用集体建设用地建设租赁住房,为形成符合首都实际的保障性住房体系作贡献。
在发展方式上,顺应国家积极促进城镇化发展和加快社会主义新农村建设的趋势,拓展中等城市房地产市场。一是发挥龙国际品牌效应的巨大作用。针对当地经济社会发展水平,结合项目招商到销售全过程,以龙国际品牌影响力和吸引力,影响和主导市场走向。二是探索与当地政府合作共赢模式。开展互利友好合作,在为地方经济发展作出贡献的同时取得政府大力支持,实现企业发展与当地经济共同繁荣。三是提高项目品质。坚持把品质作为项目成功的关键,高起点规划设计,引入绿色生态建筑形式,进一步引领市场时尚。四是密切把握全国各地发展的节奏,契合区域发展的节拍,积极寻求在环渤海、西部、华中和华东地区渐进发展的机会,加大重点区域和二、三线城市的投资布局,形成2-3个发展基地,实现由区域性地产商向全国性地产商的彻底转变。
大道而思,取则行远。
一向善于在市场与风浪搏击中壮大自己的北京城建地产,目标早已瞄准前方更加远大的发展空间,他们正抢抓机遇,坚定信心,努力开拓,顽强拼搏,向百亿元、千亿元规模的宏伟目标发奋努力,勇往直前。

任学才 陈静娴 周翠/文
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